Quanto si può incassare
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre anche i valori di locazione. Nel primo semestre 2026 le abitazioni civili si affittano fra 6,3 e 9,3 euro al metro quadro al mese nella zona D1, Guidonia Centro-Colle Fiorito, dove sorgono Residenze Il Centro e La Primula. Nella zona E6, Marco Simone e Setteville, l’intervallo è fra 7,0 e 10,0 euro; nella zona E3, Villalba e Villanova, fra 5,8 e 8,3 euro. In tutte e tre le zone i canoni sono cresciuti rispetto al semestre precedente.
Quelle quotazioni descrivono un mercato fatto in grandissima parte di case usate. Gli appartamenti nuovi in affitto sono pochi, e chi cerca una casa in classe A, senza lavori da fare e con bollette basse, trova un’offerta scarsa. Per questo il riferimento corretto per un appartamento nuovo è il valore massimo della zona: per un trilocale di 75 metri quadri nella zona D1, circa 700 euro al mese.
Quanto si spende davvero
Chi compra una casa che non sarà la propria abitazione principale non ha diritto all’IVA agevolata al 4%. Comprando dal costruttore un’abitazione non di lusso si paga l’IVA al 10% sul prezzo, più 200 euro ciascuna per le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Su un trilocale da 215.000 euro il costo totale arriva così a circa 237.100 euro, prima delle spese notarili.
Quanto rende il canone
| Voce | Trilocale nuovo di 75 m², zona D1 |
|---|---|
| Canone (9,3 €/m², massimo OMI) | circa 700 € al mese, 8.400 € l’anno |
| Costo totale dell’acquisto | circa 237.100 € |
| Rendimento lordo | 3,5% |
| Rendimento al netto della cedolare secca al 21% | 2,8% |
Sul canone il proprietario può scegliere la cedolare secca, un’imposta sostitutiva pari al 21% del canone annuo; per i contratti a canone concordato l’aliquota scende al 10%, ma solo nei comuni ad alta tensione abitativa o con carenze di disponibilità abitative, condizione da verificare caso per caso con il proprio consulente. Restano a carico del proprietario l’IMU, secondo l’aliquota deliberata dal Comune, e le spese condominiali straordinarie.
Il canone è solo metà del conto
Chi compra una casa per affittarla non incassa soltanto un canone: possiede un bene che nel tempo si rivaluta. Ed è qui che il nuovo fa la differenza.
Secondo gli indici ISTAT dei prezzi delle abitazioni, in Italia, fra il 2015 e il 2025, i prezzi delle case nuove sono cresciuti del 31,9%. Nello stesso periodo i prezzi al consumo, cioè l’inflazione, sono saliti del 22,6%, e quelli delle case usate solo del 12,8%. Chi aveva comprato una casa nuova ha quindi conservato, e anzi accresciuto, il potere d’acquisto del suo capitale; chi aveva comprato una casa usata lo ha visto in parte eroso.
Nel Centro Italia il decennio è partito da un calo dei prezzi, durato fino al 2020. Da allora al 2025 le case nuove sono salite del 19,5%, in linea con i prezzi al consumo (19,4%), mentre le usate si sono fermate al 12,7%. Il movimento continua: nel secondo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni nuove sono cresciuti del 5,0% in un anno, contro il 3,0% dell’inflazione di giugno, e a Roma i prezzi delle abitazioni sono saliti del 6,4%. Intanto l’inflazione è tornata a correre, al 5,4% a ottobre secondo la stima preliminare dell’ISTAT, spinta soprattutto dall’energia: proprio i periodi in cui il denaro perde valore sono quelli in cui un bene reale mostra la sua funzione.
Se il valore della casa tiene il passo dell’inflazione, come le case nuove hanno fatto negli ultimi anni, quel 2,8% netto del canone è un rendimento reale, cioè già al netto dell’aumento dei prezzi. I prezzi passati non garantiscono quelli futuri; indicano però dove sta la differenza fra comprare nuovo e comprare usato.
Perché la domanda c’è
La domanda di affitto a Guidonia Montecelio è sostenuta. Secondo la matrice del pendolarismo dell’ISTAT, riferita al censimento del 2021, dei 30.457 residenti che ogni giorno si spostano per lavoro, 17.299, cioè il 56,8%, lavorano a Roma, e dal 7 luglio 2026 la nuova stazione di Guidonia Montecelio porta a Roma Tiburtina da 31 minuti di treno. Un appartamento nuovo in classe A, nei primi anni, non chiede lavori e ha costi di gestione bassi anche per l’inquilino, un argomento forte quando si cerca un affittuario affidabile. E una casa costruita oggi è già allineata ai requisiti energetici verso cui la direttiva europea case green spinge il patrimonio esistente: le case usate dovranno adeguarsi, quella nuova no.
Per un confronto sui prezzi di acquisto c’è l’articolo su nuovo e usato a Guidonia; per i tempi del treno, quello sulla nuova stazione di Guidonia. Prezzo, rata indicativa e costo mensile di ogni appartamento sono nella sua scheda, nell’elenco degli immobili in vendita.