Che cosa prevede il disegno di legge di bilancio
Il 28 ottobre 2026 il Consiglio dei Ministri ha approvato il disegno di legge di bilancio per il triennio 2027-2029. La norma sul Fondo di garanzia mutui prima casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, si trova all’articolo 2 ed è composta da tre commi.
Il primo comma sposta dal 31 dicembre 2027 al 31 dicembre 2029 il termine del regime speciale introdotto dall’articolo 64, comma 3, del decreto-legge 73/2021. È la regola che consente alle categorie prioritarie (giovani che non hanno compiuto trentasei anni, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi delle case popolari) di ottenere una garanzia pubblica fino all’80% della quota capitale, quando l’ISEE non supera 40.000 euro e il mutuo supera l’80% del prezzo dell’immobile, oneri accessori compresi.
Il secondo comma proroga fino alla stessa data le regole della legge di bilancio 2024 per le famiglie con tre o più figli sotto i ventuno anni, per le quali la garanzia può arrivare fino al 90%.
Il terzo comma aumenta la dotazione del Fondo di 200 milioni di euro per ciascuno degli anni 2028 e 2029. Le risorse fino al 2027 erano già state stanziate dalla legge di bilancio 2025, che aveva introdotto per la prima volta un finanziamento su tre anni.
Un’altra disposizione del disegno di legge, l’articolo 139, comma 8, fissa per il 2027 il limite massimo cumulativo degli impegni che il Fondo può assumere: 45 miliardi di euro di garanzie.
Per chi compra oggi non cambia nulla
Chi presenta la domanda entro il 31 dicembre 2027 è già coperto dalla disciplina in vigore e non deve aspettare l’approvazione della manovra. Requisiti, categorie e importo massimo restano quelli di oggi: il mutuo garantito non può superare 250.000 euro, il richiedente non deve essere proprietario di altre abitazioni e sono esclusi gli immobili di lusso, cioè di categoria catastale A/1, A/8 e A/9. Il funzionamento del Fondo è spiegato nel dettaglio nel nostro articolo su come funziona la garanzia per chi ha meno di 36 anni.
Cambia molto per chi compra una casa in costruzione
La garanzia del Fondo non si chiede quando si firma il preliminare, ma quando si chiede il mutuo, e il mutuo si stipula di regola al rogito, cioè alla consegna della casa finita. Per chi acquista su progetto o in corso di costruzione fra le due firme passano spesso uno, due o tre anni.
Fino a oggi un giovane che firmava un preliminare con consegna prevista nel 2028 non poteva sapere se al momento del rogito avrebbe trovato ancora la garanzia all’80%: la scadenza era fissata al 31 dicembre 2027. Se il Parlamento confermerà l’articolo 2, l’orizzonte si allunga di due anni e copre anche chi andrà al rogito nel 2028 o nel 2029. È la differenza fra poter contare su un mutuo che copre quasi tutto il prezzo e dover mettere da parte un anticipo del 20% o più.
Che cosa resta da verificare
Il disegno di legge deve ancora essere approvato dalle Camere entro il 31 dicembre, e nel passaggio parlamentare il testo può cambiare. Nella versione definitiva la legge di bilancio diventa un unico articolo diviso in commi, quindi i riferimenti all’articolo 2 andranno aggiornati. Aggiorneremo questa pagina quando la legge sarà pubblicata in Gazzetta Ufficiale.
Resta anche il tema delle risorse. La garanzia si ottiene finché c’è dotazione disponibile, e negli ultimi anni il Fondo ha impegnato le risorse in fretta. Il presidente di Consap, Sestino Giacomoni, ha dichiarato a Radiocor che dall’insediamento del Governo il Fondo ha garantito oltre 280.000 mutui, per un totale di 34 miliardi di euro di finanziamenti. Chi ha in programma l’acquisto fa bene a verificare con la banca, già nella fase di preliminare, che la filiale tratti le pratiche del Fondo e quali tempi indichi.
Su ogni scheda del sito indichiamo, accanto al prezzo, la rata stimata del mutuo e il costo mensile di gestione dell’abitazione. Le unità in vendita a Guidonia Montecelio sono nella pagina immobili.