Nel 2025 otto miliardi di mutui garantiti, e nove accessi su dieci sono di under 36
I dati sono contenuti nella relazione sull’attività del Fondo di garanzia mutui prima casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, ripresi il 4 settembre 2026 dal «Sole 24 Ore».
Il salto dal 45% al 93,5% non è un fenomeno spontaneo di mercato: è l’effetto del ritorno, dal 1° gennaio 2025, alle sole categorie prioritarie previste dalla legge, dopo la fase di allargamento generalizzato del periodo pandemico. Il numero complessivo delle domande è sceso di conseguenza, da 90.286 a 85.123, mentre l’importo medio è cresciuto. In altre parole: meno richiedenti, ma richiedenti più mirati e con operazioni di importo maggiore.
Il dato che conviene tenere a mente non è però quello di apertura. È quello di chiusura: alla fine del 2025 sulla dotazione dell’anno residuavano circa 18 milioni di euro. Il Fondo è finanziato fino al 31 dicembre 2027, ma le risorse vengono impegnate rapidamente e la garanzia si ottiene finché la dotazione capiente esiste. Il tempismo, in questa materia, è una variabile economica.
Chi accede, quanto copre la garanzia, quanto si può chiedere
Il Fondo non eroga denaro e non abbassa il tasso: offre alla banca una garanzia pubblica sulla quota capitale del mutuo destinato all’abitazione principale. Serve a rendere finanziabile chi ha reddito adeguato ma non ha il capitale iniziale, che è esattamente la condizione della maggior parte degli acquirenti giovani.
- Requisito di base. Alla data della domanda il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, anche all’estero. Fanno eccezione quelli acquisiti per successione e concessi in uso gratuito a genitori o fratelli.
- Categorie ammesse. Giovani che non abbiano compiuto trentasei anni, giovani coppie con nucleo costituito da almeno due anni, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi degli istituti autonomi per le case popolari, nuclei con tre, quattro o cinque figli entro le rispettive soglie ISEE.
- Novità dal 3 agosto 2026. La legge 2 luglio 2026, n. 116, di conversione del decreto-legge sul Piano Casa, ha ammesso al Fondo le persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992 e i componenti del nucleo in cui convive da almeno due anni un familiare in tale condizione.
- Misura della garanzia. Ordinariamente il 50% della quota capitale. Sale all’80% per le categorie prioritarie quando il mutuo supera l’80% del prezzo comprensivo degli oneri accessori e l’ISEE rientra nei limiti, e fino al 90% per le famiglie numerose. La disciplina è prorogata al 31 dicembre 2027.
- Importo. Il finanziamento non può superare 250.000 euro. È un limite sul mutuo, non sul prezzo dell’immobile. Sono esclusi gli immobili di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.
- Tasso. Per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 la garanzia elevata può essere riconosciuta anche quando il tasso effettivo globale supera il TEGM, entro il differenziale positivo tra la media dell’IRS a dieci anni del mese precedente l’erogazione e quella del trimestre di riferimento del TEGM. Se il differenziale è negativo, la banca deve applicare condizioni più favorevoli del TEGM.
La domanda si presenta alla banca aderente insieme alla richiesta di mutuo, sulla modulistica Consap; è la banca a trasmetterla per via telematica. Consap verifica i requisiti entro venti giorni e la banca ha novanta giorni per comunicare l’erogazione. L’elenco degli istituti aderenti è pubblicato sul sito di Consap ed è la prima cosa da controllare: non tutte le filiali trattano la pratica con la stessa dimestichezza, e la differenza si misura in settimane.
La garanzia protegge la banca, non cancella il debito
In caso di inadempimento il Fondo liquida alla banca l’importo dovuto nei limiti della garanzia concessa, ma acquisisce il diritto di recuperare quelle somme dal mutuatario, anche mediante iscrizione a ruolo. È un dettaglio che cambia il modo corretto di leggere lo strumento: la garanzia pubblica serve a rendere ottenibile un mutuo che altrimenti la banca non concederebbe, non a spostare sullo Stato il rischio di chi acquista. Chi valuta l’operazione deve continuare a valutarla per quello che è, cioè un impegno di lungo periodo, e a misurare la rata sul reddito e non sull’entusiasmo.
Sull’altro versante, quello fiscale, va evitata una confusione frequente: l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale con credito d’imposta sull’IVA riservata agli under 36 riguarda gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2023. Per gli acquisti odierni restano l’agevolazione prima casa ordinaria e il Fondo di garanzia, che sono cose distinte. Il «Sole 24 Ore» segnala peraltro, nella stessa giornata, misure fiscali su acquisti e locazioni allo studio del Governo: allo stato non sono norme vigenti e vanno considerate per quello che sono, ipotesi di lavoro.
Il tetto dei 250.000 euro e il mercato dell’area tiburtina
Il limite dei 250.000 euro di mutuo garantito è la ragione per cui la misura funziona in modo molto diverso a seconda di dove si compra. Su Roma, per una nuova costruzione in Classe A, quel tetto è spesso al di sotto della somma necessaria; a Guidonia Montecelio, a 31 minuti di treno da Roma Tiburtina, l’intera operazione rientra nel perimetro della garanzia.
Il conto che conviene fare non è sul prezzo, ma sull’uscita mensile complessiva. Su ogni scheda del sito indichiamo, accanto al prezzo, la rata stimata del mutuo e il costo mensile di gestione ricavato dall’attestato di prestazione energetica, dalle spese condominiali e dalla manutenzione degli impianti. Un edificio full-electric in Classe A e un edificio degli anni Settanta possono avere rate simili e uscite mensili molto diverse: è lì che si decide la sostenibilità dell’acquisto nel tempo, non al momento della firma.