Il mercato cresce nella cintura, e lungo la ferrovia
Nel 2025 in Italia sono state compravendute 766.757 abitazioni, il 6,4% in più dell’anno precedente, secondo il Rapporto Immobiliare 2026 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, redatto con ABI e pubblicato il 21 maggio 2026. La provincia di Roma ha contribuito con 57.502 compravendite, in crescita del 5,5%; di queste 37.293, il 64,9%, ricadono nel comune di Roma.
Il dato più interessante è dove la crescita si è concentrata. Le Statistiche regionali del Lazio, pubblicate dall’Osservatorio il 5 giugno 2026, la collocano «lungo i principali corridoi infrastrutturali»: l’Asse Salaria-Nomentana è cresciuto del 22,5% e l’Asse Tiburtina, la macroarea che comprende Guidonia Montecelio e Tivoli, del 9,7%, con un’intensità di mercato, cioè il rapporto fra abitazioni compravendute e abitazioni esistenti, del 2,70%, fra le più alte dell’intera provincia. L’Osservatorio legge questi numeri come il segno di «una domanda orientata verso ambiti ben connessi al sistema urbano centrale».
Sul fronte dei prezzi il divario fra capoluogo e provincia resta ampio. La quotazione media OMI delle abitazioni nel comune di Roma è stata nel 2025 di 2.886 euro al metro quadro, in crescita del 3,4%; nei comuni della provincia diversi dal capoluogo si ferma a 1.462 euro e nell’Asse Tiburtina a 1.481 euro, con una variazione dello 0,7%. I prezzi richiesti negli annunci sono più alti di quelli dell’Osservatorio, che fotografa le compravendite di abitazioni in stato normale, e crescono più in fretta: secondo l’ufficio studi di Idealista, ad agosto 2026 il prezzo medio richiesto a Roma era di 3.800 euro al metro quadro, il 6% in più di un anno prima. In sintesi, il metro quadro del capoluogo costa circa il doppio di quello della cintura, e la forbice si sta allargando.
Quanto può spendere una famiglia: l’indice di accessibilità
Il Rapporto Immobiliare dedica un capitolo all’indice di accessibilità elaborato da ABI. Il principio è semplice: la casa è acquistabile quando la rata di un mutuo ventennale, con finanziamento all’80% del prezzo, non supera il 30% del reddito disponibile della famiglia media. A fine 2025 l’indice nazionale era al 12,6%, sostanzialmente stazionario sull’anno precedente e su valori elevati nel confronto storico. Alla famiglia media italiana occorrevano tre anni e sessanta giorni di reddito per comprare un’abitazione media, con un reddito disponibile di 52.195 euro e un costo medio della casa di poco superiore ai 165.000 euro.
Il quadro regionale è meno uniforme della media. Il Lazio, nella media dell’intero periodo osservato dal 2004, è la terza regione con il valore più basso dell’indice, pur con condizioni di accesso costantemente positive negli ultimi dodici anni; gli autori del Rapporto riconducono la debolezza al patrimonio di pregio e alla presenza dei grandi conglomerati urbani, cioè di Roma. Nel 2025 il Lazio ha avuto una delle rate iniziali medie più alte d’Italia, 766 euro al mese, con un capitale medio finanziato di 166.800 euro, una durata media di 26,7 anni e un tasso iniziale del 3,49%; il 51,2% degli acquisti è stato assistito da mutuo.
I redditi dichiarati misurano la distanza. Secondo il Dipartimento delle Finanze, il reddito complessivo medio per contribuente in Italia è di 25.820 euro nell’anno d’imposta 2024; nell’anno d’imposta 2023, ultimo disponibile a livello comunale, era di 30.280 euro nel comune di Roma e di 22.343 euro a Guidonia Montecelio. Il punto è questo: a Roma il vincolo all’acquisto è il prezzo, nella cintura metropolitana il vincolo è il tempo. La famiglia che rinuncia al capoluogo compra più metri quadri, ma paga in minuti di viaggio. Per questo la prospettiva del mercato provinciale dipende, oltre che dal reddito, dalla qualità del collegamento con la città.
La direttiva case green: date e requisiti
Il secondo fattore è la direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, nota come direttiva «case green», pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione l’8 maggio 2024. L’articolo 7 stabilisce che siano a emissioni zero i nuovi edifici di proprietà pubblica dal 1° gennaio 2028 e tutti i nuovi edifici dal 1° gennaio 2030. L’articolo 11 definisce l’edificio a emissioni zero: altissima prestazione energetica, nessuna emissione in loco di carbonio da combustibili fossili, un fabbisogno di energia primaria contenuto entro una soglia nazionale inferiore di almeno il 10% a quella oggi vigente per gli edifici a energia quasi zero, e copertura del fabbisogno con fonti rinnovabili prodotte in loco o nelle vicinanze, comunità energetiche, teleriscaldamento efficiente o fonti prive di carbonio. L’articolo 10 impone impianti solari su tutti i nuovi edifici residenziali entro il 31 dicembre 2029; l’articolo 17 vieta dal 1° gennaio 2025 gli incentivi per le caldaie alimentate solo a combustibili fossili.
Per il patrimonio esistente l’articolo 9 fissa una traiettoria altrettanto impegnativa: il consumo medio di energia primaria degli edifici residenziali deve scendere di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 rispetto al 2020, e almeno il 55% di questa riduzione deve venire dalla ristrutturazione del 43% degli edifici con le prestazioni peggiori.
Il termine di recepimento, 29 maggio 2026, è scaduto senza che l’Italia abbia adottato il decreto legislativo. La Commissione ha aperto nel marzo 2026 una procedura per la mancata trasmissione del Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, dovuto entro il 31 dicembre 2025, e all’inizio di ottobre ha concesso un ulteriore termine di due mesi prima dell’eventuale deferimento alla Corte di giustizia. Nel question time al Senato di inizio ottobre il Ministro dell’ambiente e della sicurezza energetica ha riferito che il decreto è in preparazione e che la sua adozione dipende dall’approvazione della legge di delegazione europea 2026, in discussione al Senato. Oggi, dunque, le soglie nazionali non sono definite; le date del 2028 e del 2030 lo sono, perché le fissa la direttiva.
Le conseguenze sul mercato sono prevedibili. Da una parte un patrimonio esistente in larga parte nelle classi energetiche più basse, chiamato a sostenere i costi dell’adeguamento; dall’altra un’offerta di nuove costruzioni che a quei requisiti risponde già oggi. Il divario di valore fra le due categorie è destinato ad allargarsi: la casa nuova in classe A acquistata nel 2026 è l’unico bene residenziale che nel 2030 non dovrà essere adeguato.
Il nostro caso: Residenze Il Centro a Guidonia Montecelio
In questo quadro si colloca Residenze Il Centro, l’intervento che stiamo realizzando in via delle Calle, a Guidonia Montecelio: tre edifici per 81 unità, con consegne previste a gennaio 2027 per l’edificio A, a maggio 2027 per l’edificio B e a settembre 2027 per l’edificio C. A ottobre 2026 il listino parte da 215.000 euro per i trilocali da 74 a 85 metri quadri e da 270.000 euro per i quadrilocali da 94 metri quadri: circa 2.900 euro al metro quadro, la stessa cifra che l’Osservatorio indica come quotazione media dell’usato in stato normale nel comune di Roma, e molto sotto i 3.800 euro dei prezzi richiesti in città.
Gli appartamenti sono in classe A, con un indice di prestazione energetica globale non rinnovabile di progetto di 24,5 chilowattora per metro quadro l’anno, in attesa degli attestati definitivi a fine lavori. Hanno pompa di calore elettrica aria-acqua, riscaldamento a pavimento radiante e impianto fotovoltaico, senza allaccio al gas. Il requisito che la direttiva renderà obbligatorio dal 2030, l’assenza di emissioni in loco da combustibili fossili, è già soddisfatto; il fabbisogno residuo è di entità tale da collocarsi, con ogni ragionevole previsione, entro la soglia che il recepimento dovrà fissare, come mostrano gli attestati delle nostre realizzazioni precedenti nello stesso comune, su valori analoghi.
| Il confronto in cifre | Valore |
|---|---|
| Quotazione media OMI, comune di Roma (2025) | 2.886 €/m² |
| Quotazione media OMI, comuni non capoluoghi della provincia (2025) | 1.462 €/m² |
| Quotazione media OMI, Asse Tiburtina (2025) | 1.481 €/m² |
| Prezzo medio richiesto a Roma, Idealista (agosto 2026) | 3.800 €/m² |
| Residenze Il Centro, nuovo in classe A, listino ottobre 2026 | circa 2.900 €/m² |
| Rata media iniziale dei mutui nel Lazio (2025) | 766 € al mese |
| Rata su un trilocale da 215.000 € (mutuo 80%, 25 anni, 3,49%) | circa 860 € al mese |
Fonti: Agenzia delle Entrate OMI; Rapporto Immobiliare 2026; Idealista; nostre elaborazioni.
La compatibilità con il reddito si verifica con gli stessi criteri dell’indice ABI. Un trilocale da 215.000 euro finanziato all’80%, cioè con un mutuo di 172.000 euro a venticinque anni al 3,49% rilevato nel Lazio nel 2025, comporta una rata di circa 860 euro al mese, poco sopra la rata media regionale. Perché resti entro il 30% del reddito disponibile servono circa 34.000 euro netti l’anno, una soglia alla portata di un nucleo con due redditi nella media del comune. L’importo del mutuo rientra per intero nel tetto di 250.000 euro del Fondo di garanzia mutui prima casa, che per gli acquirenti con meno di trentasei anni eleva la garanzia pubblica fino all’80% del capitale ed è finanziato fino al 31 dicembre 2027: nel 2025 il Fondo ha assistito circa 64.000 mutui per 8,1 miliardi di euro, secondo la relazione depositata in Parlamento e ripresa dal Sole 24 Ore il 4 settembre 2026.
Alla rata va affiancato il costo di abitare. Per queste unità la spesa energetica stimata è dell’ordine dei 500 euro l’anno, contro i circa 1.800 euro che, secondo nostre elaborazioni, assorbe un appartamento usato di pari dimensione in classe F: la differenza, su venticinque anni di mutuo, vale più di un anno di rate.
La ferrovia: la variabile che cambia il valore del tempo
La terza componente, quella che nel nostro caso fa la differenza, è il collegamento con Roma. Il 7 luglio 2026 RFI ha presentato la nuova stazione di Guidonia Montecelio, in località Colle Fiorito, sulla linea FL2 Roma-Tivoli: 80 milioni di euro, in parte dal PNRR, quattro binari e un parcheggio di interscambio di circa 500 posti, al posto della vecchia fermata di Sant’Angelo. L’opera fa parte del raddoppio Lunghezza-Guidonia, 355 milioni di euro su circa dieci chilometri della linea Roma-Pescara, che secondo FS Italiane porterà la capacità da quattro treni l’ora complessivi nei due sensi a dieci treni l’ora per direzione, con il prolungamento del servizio metropolitano da Lunghezza a Guidonia a cadenzamento di quindici minuti.
La tratta Lunghezza-Tivoli Terme è raddoppiata dal 2025; la tratta finale fra Tivoli Terme e Guidonia è in progettazione, con completamento dell’iter autorizzativo previsto nel 2027. Oggi, secondo l’orario Trenitalia di un giorno feriale di ottobre 2026, da Guidonia partono 31 treni diretti per Roma Tiburtina, nodo dell’alta velocità e della linea B della metropolitana, con tempi fra 31 e 56 minuti e tre o quattro corse l’ora nelle fasce di punta. Il cadenzamento a quindici minuti è un obiettivo dichiarato, non ancora un servizio.
Il bacino di domanda, però, esiste già: secondo la matrice del pendolarismo del censimento Istat 2021, il 56,8% dei residenti di Guidonia Montecelio che escono ogni giorno per lavoro lavora a Roma. E le ricerche sul rapporto fra ferrovia e valori immobiliari misurano la posta in gioco: uno studio del 2019 su Roma, pubblicato su Transportation Research, stima che ogni minuto in più di viaggio verso il centro con i mezzi pubblici riduca il valore delle abitazioni di circa lo 0,6%; la letteratura internazionale attribuisce alle stazioni ferroviarie suburbane un effetto maggiore di quello delle metropolitane e quantifica intorno al 2,5% il premio di prezzo associato al raddoppio della frequenza dei treni. La stessa letteratura avverte che il mercato incorpora il beneficio quando l’opera diventa credibile, cioè al finanziamento e all’autorizzazione dell’ultima tratta, non il giorno dell’inaugurazione.
Le prospettive, e tre verifiche per chi compra
Nella provincia di Roma le tre variabili dell’accessibilità, prezzo, reddito e tempo, possono ricomporsi. Il prezzo della casa nuova nella cintura tiburtina è pari a quello dell’usato medio della capitale, e la rata che ne deriva è sostenibile da una famiglia con redditi nella media del territorio. La direttiva europea, con le scadenze del 2028 e del 2030, sposta il valore verso gli edifici che non dovranno essere adeguati. La ferrovia, con la stazione già aperta e il raddoppio in via di completamento, riduce il costo in minuti che finora ha compresso i valori della provincia rispetto a quelli del capoluogo. Nessuna di queste condizioni basta da sola; la loro convergenza nello stesso luogo e negli stessi anni è, con la prudenza che impongono i tempi delle opere pubbliche e del recepimento normativo, il fondamento di una prospettiva che riteniamo solida.
Per chi acquista oggi, la misura di quella prospettiva non sta nelle previsioni di prezzo, che non facciamo, ma in tre verifiche concrete: quanti minuti servono, porta a porta, per arrivare al lavoro nell’ora in cui ci si va davvero; quanto costa ogni mese abitare la casa fra rata, energia e condominio; quale classe energetica avrà quella casa nel 2030, senza spese ulteriori.